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        索 引 號: 00817804-9/2020-21701 分類: 政策文件;政府辦文件;通知公告   
        發布機構: 市政府辦公室 發文日期: 2020年09月23日
        名  稱: ??谑腥嗣裾k公室關于印發《??谑形飿I管理若干規定》的通知
        文  號: 海府辦規〔2020〕7號 主 題 詞:


        ??谑腥嗣裾k公室關于印發《??谑形飿I管理若干規定》的通知

        海府辦規〔2020〕7號

          

        各區人民政府,市政府直屬各單位:

          經市政府同意,現將《??谑形飿I管理若干規定》印發給你們,請認真組織實施。

          ??谑腥嗣裾k公室

          2020917

         ?。ù思鲃庸_)

          ??谑形飿I管理若干規定

          第一章 總則

          第一條 為規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,營造和諧、安全、文明的生活和工作環境,根據《海南經濟特區物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本規定。

          第二條 本規定適用于本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動。

          第三條 市人民政府應當將物業管理納入社區建設和社區管理體系,建立和完善社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

          第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理,并履行下列職責:

         ?。ㄒ唬┲贫ㄈ形飿I管理的相關政策措施;

         ?。ǘ┲笇Ш捅O督各區開展物業管理行政監管工作;

         ?。ㄈ┙⑼晟迫形飿I管理宣傳和培訓機制;

         ?。ㄋ模┙⑷形飿I服務企業信用體系;

         ?。ㄎ澹┴撠熐捌谖飿I服務招投標的指導和監督工作;

         ?。┓?、法規和規章規定的其他職責。

          第五條 區住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理,并履行下列職責:

         ?。ㄒ唬┍O督物業服務企業日常管理活動;

         ?。ǘ┙⒈据爡^物業管理檔案;

         ?。ㄈ┲笇Ш捅O督本轄區內物業承接查驗,物業項目的移交和接管工作;

         ?。ㄋ模┲笇Ш捅O督本轄區街道辦事處、鎮人民政府調解、處理物業糾紛;

         ?。ㄎ澹┓?、法規和規章規定的其他職責。

          第六條 街道辦事處、鎮人民政府履行下列工作職責:

         ?。ㄒ唬﹨f助住房和城鄉建設行政主管部門對本轄區內的物業管理活動進行管理、監督和指導;

         ?。ǘ┲笇?、協助和監督本轄區的業主成立業主大會、選舉產生業主委員會;

         ?。ㄈ┴撠煒I主委員會的備案;

         ?。ㄋ模┱{解處理本轄區物業糾紛;

         ?。ㄎ澹┓?、法規和規章規定的其他職責。

          區人民政府應當在街道辦事處、鎮人民政府配備專職的物業管理工作人員,所需經費納入本級財政預算。

          居(村)民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,并配合街道辦事處、鎮人民政府做好轄區內物業管理相關工作。

          第七條 開發區管理委員會應當按照法律法規的規定和市人民政府確定的職責,負責本開發區范圍內物業管理活動的監督管理。

          第八條 自然資源和規劃、應急管理、市場監督管理、生態環境、公安、綜合行政執法等部門應當按照各自職責,共同做好物業管理的相關工作。

          第九條 物業行業協會應當依法加強行業自律,制定物業服務規范,推進物業服務標準化建設,協助調解處理物業糾紛,維護市場秩序和公平競爭,促進行業健康發展。

          第二章  業主大會和業主委員會

          第十條 符合下列情形,依法登記或者根據有關法律規定取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人,應當認定為業主: 

         ?。ㄒ唬┓康禺a權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

         ?。ǘ┥形匆婪ㄞk理所有權登記,但基于贈與、與建設單位的商品房買賣等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的單位和個人;

         ?。ㄈ┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的生效法律文書等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

         ?。ㄋ模┮蚶^承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

         ?。ㄎ澹┮蚝戏ńㄔ斓仁聦嵭袨槿〉媒ㄖ飳S胁糠炙袡嗟膯挝换蛘邆€人;

         ?。┢渌戏?、法規規定的單位或者個人。

          第十一條 業主在物業管理活動中的權利、義務按照法律法規的規定,以及管理規約、臨時管理規約或者物業服務合同的約定執行,但不得以放棄權利為由不履行義務。

          第十二條 業主應當按照《海南經濟特區物業管理條例》規定,向街道辦事處、鎮人民政府申請成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

          街道辦事處、鎮人民政府收到申請后,應當組織業主推薦業主代表組建籌備組。

          籌備組人數應當為715人的單數,其中業主代表人數不得低于籌備組總人數的一半,物業所在地街道辦事處、鎮人民政府代表1人、居(村)民委員會代表1人、建設單位代表1人?;I備組組長由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任。

          建設單位已經解散或者決定不參加籌備組的,不影響籌備組的成立。

          第十三條 籌備組成員名單經街道辦事處、鎮人民政府審核后,應當在物業管理區域內公示。

          業主對籌備組成員有異議的,應當自公示之日起7日內以書面形式向街道辦事處、鎮人民政府提出。街道辦事處、鎮人民政府應當自收到書面意見之日起10日內完成審查。

          籌備組成員名單公示期滿,業主無異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮人民政府應當公告籌備組成員名單?;I備組自公告之日起正式成立。

          第十四條 籌備組應當在成立后90日內組織召開首次業主大會會議,并按照《海南經濟特區物業管理條例》的規定完成籌備工作。

          籌備組在規定期限內不能組織召開首次業主大會會議的,自行解散。

          籌備組會議由籌備組組長召集和主持?;I備組會議應當有過半數籌備組成員出席,籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組長作出決定?;I備組成員不能委托代理人參加會議?;I備組會議應當制作書面記錄,并經參會成員簽字確認。

          第十五條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等記名方式進行表決。采用電子投票形式表決的,應當通過市住房和城鄉建設行政主管部門指定的電子投票系統。

          業主委員會應當將業主大會會議的表決結果在物業管理區域內的顯著位置公示15日。

          未按照前款規定公示業主大會會議表決結果的,物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令限期公示?!?/P>

          第十六條 業主在業主大會會議上的投票權數按其擁有的專有部分面積計算,每平方米為一票,不足一平方米的不計算。

          決定業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定:

         ?。ㄒ唬S胁糠置娣e按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

         ?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e,按照前項的統計總和計算。

          第十七條 決定業主投票權數的業主人數,按照下列方法認定:

         ?。ㄒ唬I主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

         ?。ǘ┛側藬?,按照前項的統計總和計算。

          第十八條 一個專有部分有兩個以上所有權人的,其所有權人可以推選一人行使表決權,共有人所代表的業主人數為1人。

          業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使表決權。

          業主為法人的,由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表決權?! ?/P>

          業主不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加,并出具授權委托書以及委托人和受委托人的身份證明。授權委托書應當載明委托事項、委托權限、期限及雙方聯系方式。需要投票表決的,業主應當填寫書面意見,由受委托人代為提交。

          第十九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由511人單數組成,每屆任期35年,委員可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

          業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。

          業主委員會可以實行等額選舉或者差額選舉方式。具體選舉方式以及差額選舉的比例由業主大會議事規則確定。

          第二十條 業主委員會委員應當是本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。

          鼓勵和支持業主中的以下人員積極參加業主委員會遴選:

         ?。ㄒ唬┲泄颤h員;

         ?。ǘ┤舜蟠?、政協委員;

         ?。ㄈ┥鐓^“兩委”班子成員、小區黨組織委員;

         ?。ㄋ模┚邆湄斀?、法律、工程、環境等專業專長的業主;

         ?。ㄎ澹┯薪涷?、有能力、有精力的退休干部。

          推動符合條件的社區“兩委”班子成員或小區黨組織書記,通過法定程序選入業主委員會、兼任業主委員會主任。

          第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向街道辦事處、鎮人民政府申請備案。符合備案條件的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到備案資料之日起10日內予以備案。備案后,由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。

          備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內向原備案機關辦理變更手續。

          第二十二條 業主大會和業主委員會印章由業主委員會保管。業主委員會應當建立健全印章管理制度,指定專人保管印章。

          業主大會印章應當在業主大會已經依法表決通過的有關決議、決定和規章制度等文件上使用。未經過業主大會表決的,不得加蓋業主大會印章。

          第二十三條 業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料,接受業主監督:

         ?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則;

         ?。ǘI主大會和業主委員會的決定;

         ?。ㄈ┪飿I服務合同;

         ?。ㄋ模┪飿I共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

         ?。ㄎ澹I主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

         ?。I主委員會委員的姓名、職務等信息;

         ?。ㄆ撸┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。

          業主委員會未按前款的規定公布、更新相關情況和資料的,街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布,并通告全體業主。

          第二十四條 業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能召集和主持的,由副主任召集和主持。

          業主委員會會議應當有過半數的委員出席,委員具有同等表決權,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

          業主委員會會議應當制作書面記錄,并經參會的委員簽字確認。

          第二十五條 業主委員會委員不得接受物業服務企業提供的物業服務費、停車費減免以及其他物質、現金等利益,并不得要求安排親屬在所屬物業服務企業任職。

          第三章  物業服務

          第二十六條 業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

          物業服務合同生效之日起30日內,業主委員會應當會同物業服務企業向物業所在地的區住房和城鄉建設行政主管部門提交以下資料辦理備案:

         ?。ㄒ唬I主大會的決定;

         ?。ǘ┪飿I服務合同。

          第二十七條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內的顯著位置予以公示并及時更新:

         ?。ㄒ唬┪飿I服務企業的營業執照、各項物業項目負責人的聯系方式、物業服務投訴電話;

         ?。ǘ┪飿I服務內容、服務標準、開支項目、收費項目、收費標準、收費方式等;

         ?。ㄈ╇娞?、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

         ?。ㄋ模┓课菅b飾裝修及使用過程中的安全注意事項。

          物業服務企業未按前款規定公示信息的,業主可以報告街道辦事處、鎮人民政府協調處理。

          第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定做好物業管理區域內的工作,并依法協助政府有關部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、房屋租賃信息采集、環境衛生、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

          第二十九條 業主未按照約定繳納物業服務費用的,物業服務企業可以通過上門催繳、在物業管理區域內的顯著位置公示等形式,督促其限期交納;拒不繳納的,物業服務企業可以依法申請仲裁、提起訴訟或者向信用主管部門申請按照有關規定依法錄入信用檔案。

          第三十條 物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少服務內容或者降低服務質量。

          物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的,收費標準由雙方另行約定。物業服務合同中未明確約定,或者未經業主同意,物業服務企業自行提供的其他服務,不得向業主收取費用。

          第三十一條 前期物業服務期限屆滿前,業主應當做出選聘或者續聘物業服務企業的決定。

          業主未作出續聘或選聘決定的,原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但應當提前60日通知對方。

          第三十二條  未實行物業管理的住宅小區,由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導小區成立業主委員會聘請物業服務企業,或者成立業主自治管理組織聘請專職保潔人員對小區公共場所的保潔進行管理,所需費用由全體業主共同承擔。

          第四章  物業的使用與維護

          第三十三條 業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約,并告知物業服務企業和業主委員會。

          物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。物業服務企業不得向業主指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

          因住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的,業主、物業使用人應當及時修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。

          第三十四條 物業管理區域內禁止下列行為:

         ?。ㄒ唬┥米愿淖兎课莩兄亟Y構、主體結構,擴大承重墻上原有的門窗尺寸;

         ?。ǘ]有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;

         ?。ㄈ┪唇浥鷾蚀罱ńㄖ?、構筑物或者擅自改變房屋外立面;

         ?。ㄋ模┰谖飿I公共區域內停放車輛或堆放雜物,擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;

         ?。ㄎ澹┤我鈼壷美?、排放污水、制造噪音、高空拋物或者露天焚燒雜物等影響環境和居住安全的行為;

         ?。┻`反規定飼養禽類、犬只等動物;

         ?。ㄆ撸┓?、法規、臨時管理規約和管理規約禁止的其他行為。

          違反前款規定的,物業服務企業應當及時進行勸阻、制止,并向相關主管部門和業主委員會報告,相關主管部門應當依法進行處理。業主大會和業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

          第三十五條 擅自占用物業公共區域停放車輛,妨礙其他車輛和行人通行的,物業服務企業應當通知車輛所有人或者使用人駛離;無法通知或者經通知后拒不駛離的,物業服務企業、業主委員會可以按照管理規約的規定將車輛就近移至停車泊位。

          物業服務企業對在物業管理區域內停放一年以上且不繳納停車費用的車輛,經書面告知后,車輛所有人或者使用人仍拒不處理的,可以向人民法院提起訴訟。

          物業服務企業發現停放在物業管理區域內的車輛屬報廢車輛的,應當及時向公安機關交通管理部門報告。

          第三十六條 物業服務企業進行物業維護、修繕、裝修監督等工作時,業主或者物業使用人應當提供方便。

          供水、供電、供氣、通信等專業經營單位因維護、修繕或者設置管線等,需要進入物業管理區域或者使用業主專有部分時,物業服務企業、業主委員會和業主等應當予以配合。

          第五章  監督管理

          第三十七條  相關單位和個人對有關物業管理的違法違規行為,有權進行投訴或者舉報。

          有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當登記,屬于本部門職權范圍的事項,應當受理,并在5個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項,應當及時移交給有權部門,接受移交部門對管轄權有異議的,由市、區人民政府指定管轄。

          第三十八條 市、區住房和城鄉建設行政主管部門應當建立街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會物業管理工作人員的培訓制度,通過定期組織培訓,提高物業管理水平,所需經費列入同級人民政府財政預算。

          第三十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

          業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主有權請求其承擔民事責任,并請求人民法院予以撤銷。

          第四十條 市住房和城鄉建設行政主管部門應當建立本行政區域內物業服務企業信用信息檔案,將違反法律法規和本辦法的行為錄入信用檔案,開展信用評價,實施分類監管。

          第六章  附則

          第四十一條 本規定的具體適用問題由市住房和城鄉建設行政主管部門負責解釋。

          第四十二條 本規定自2020121日起施行,有效期三年。

          

        ??谑腥嗣裾k公室文秘機要科         2020923日印發



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